дополнительно

Программа доступного жилья

(919)888 9696

Магические имена Mitchell и Lama сегодня сидят в подкорке каждого жителя Нью-Йорка, за исключением тех, кто уже проживает в Нижнем Манхэттене и вблизи Центрального парка, и формирует своё окружение исключительно из наиболее богатых и уважаемых нанимателей и покупателей многомиллионных апартаментов.

Всех остальных, особенно людей со средними доходами, греют воспоминания о 1955 годе, когда сенатор штата Нью-Йорк Макнил Митчел и член ассамблеи Альфред Лама предложили принять законопроект, включающий ряд финансовых и налоговых привилегий для строителей жилья и арендодателей. В обмен на привилегии законопроект требовал от строителей возводить солидные многоквартирные дома, устанавливать ренты или цены в кооперативах на приемлемом для семей среднего уровня достатка уровнях, а их рост должен был контролироваться государством.

Сегодня все - наниматели, строители, эксперты, политики - согласны с тем, что программа Mitchell-Lama оказалась успешной. С момента ее принятия было построено более 400 домов, где получили достойное пристанище около 150 тысяч семей. Самым знаменитым примером такой застройки является комплекс Co-Op City в Бронксе на 15 тысяч квартир. Без сомнения, Mitchell-Lama - лучшая из жилищных программ, когда-либо и где-либо принятых сенаторами американских штатов.

Чтобы получить квартиру в доме, включенном в программу Mitchell-Lama, перспективный кандидат на въезд должен иметь определенный доход. Хотя конкретные нормы заработка зависят от типа здания, в среднем сейчас годовой доход кандидата должен составлять 60-100 тысяч долларов. Для очень многих ньюйоркцев эта норма оказывается вполне приемлемой. Об этом говорит тот факт, что во многих домах этой программы список ожидания включает людей, готовых ждать до 10 лет. В большинстве зданий этот список вообще закрыт.

Программа пользуется безусловной популярностью, но за годы ее существования стало проявляться обстоятельство, вызывающее на сегодня много споров. Дело в том, что в своем стремлении стимулировать строительство и сократить жилищный дефицит послевоенных лет законодатели предусмотрели возможность для участвующих в программе лендлордов выкупать здания из программы через 20 лет после окончания строительства здания и тем самым освобождаться от контроля государства над платежами нанимателей. На сегодня уже 13 лендлордов вывели свои дома из программы, и эта тенденция все усиливается. Уже говорят о том, что Co-Op City тоже уйдет из программы.

Естественно, что жители пытаются этому воспрепятствовать через суд и своих представителей в законодательных органах. 
Однако, дело не только в обычных аппетитах лендлордов, но и в дороговизне самой программы для государственной казны. К 1979 году на программу было затрачено более 4 млрд. долларов в виде льготных долгосрочных займов и налоговых послаблений. Тем не менее, в погоне за голосами крупные политические игроки в качестве своих козырей использовали предложения о выделении средств на жилищные программы, идеологически родственные Mitchell-Lama. Недаром в бытность мэром Нью-Йорка Р. Джулиани выделил на подобные цели 600 млн. долларов. Претендовавшие на его место демократические кандидаты делали подобные же предложения. В своем обращении к жителям Манхеттена президент этого района Вирджиния Филдс специально подчеркнула задачу сохранения программы Mitchell-Lama: «Строительство доступного жилья - эта наша самая значительная и самая трудная работа. Мы должны сделать все, чтобы уже существующие дома такого типа не исчезли в тумане других наших проблем. Я имею в виду программу Mitchell-Lama.»

Тем, кто хочет получить жилье по Mitchell-Lama в Нью-Йорке, предоставляется эта возможность лишь через листы ожидания в тех зданиях, где они еще открыты. Никакого централизованного списка не существует.

 

*Более конкретную информацию о домах этой программы можно получить в нашем офисе или по телефону, в том числе по доступным квартирам, находящимся в ведении Housing and Preservation Development, которое распоряжается 141 зданием на почти 60 тысяч квартир. Информацию о 93 зданиях на 64 тысячи квартир, находящихся под контролем DHCR, можно также получить у нас. Кстати, в этих домах существуют квартиры, сдаваемые по 8 программе, хотя их очень мало.

 

ДРУГИЕ ПРОГРАММЫ СУБСИДИРОВАННОГО ЖИЛЬЯ

По данным Housing and Vacancy Survey, в Нью-Йорке в 1999 году было 30.38.769 квартир. Две трети этих квартир сдавались в аренду, остальные были заняты их владельцами. Доля свободных квартир, выставляемых внаем, в 1996 году, была 4.01%, в 1999-м – 3.19%. Самая большая доля свободных квартир была в Стейтен-Айленде – 5.82%, самая малая – в Квинсе – 2.11%.

Стоимость проживания в Нью-Йорке всегда была высокой и росла с большой скоростью. В 1999 году 24.3% нанимателей (tenant, renter) города тратили на арендную плату (rent) более половины своих доходов. Это явилось незначительным прогрессом по сравнению с 1996 годом, поскольку жители города с очень низким доходом (very low income) в то время более успешно находили работу и увеличивали свои заработки. Тем не менее, для этой категории нанимателей аренда являлась и является до сих пор самым тяжелым видом нагрузки на их семейный бюджет. Кроме того, многие представители среднего класса (middle income), которые снимают жилье, не подпадающее под правила регулирования арендных отношений, также испытывают панику перед лицом растущих жилищных расходов.
Город в течение ряда лет осуществляет несколько жилищных программ, чтобы сделать жилье более доступным. Среди них следующие.

Общественное жилье 

Городское жилищное управление Нью-Йорка (New York City Housing Authority) сейчас обладает более чем 170 тысячами квартир, где арендная плата за квартиру составляет 30% от общего дохода семьи нанимателя. Эти квартиры город фактически сам арендует в оптовом порядке у частных владельцев, а затем предоставляет на льготных условиях своим наиболее нуждающимся клиентам. Недавние изменения в федеральной жилищной политике приведут к тому, что в подобных квартирах станет проживать больше работающих семей. Это сократит число вакансий для совсем бедных семей, но повысит количество возможностей для семей со скромным доходом.

Конфискованное жилье

Город владеет и эксплуатирует приблизительно 13 тысяч квартир, конфискованных у владельцев за долги. В этих квартирах проживают люди с самым низким доходом. Поскольку прежние владельцы фактически бросали свои дома и квартиры на произвол судьбы, состояние этого жилого фонда самое худшее в городе.

Восьмая программа, или Жилищные ваучеры 

Более 100 тысяч семей в Нью-Йорке получают ваучеры по Восьмой программе (Section 8), которые дают право таким семьям снимать жилье в частном секторе, но платить за него лишь 30% своего общего дохода. Такие ваучеры вручаются только семьям с очень низким доходом. Многие лендлорды заключают контракты на субсидирование с государственными (федеральными, штатными и городскими) ведомствами в соответствии с рядом других программ.

Программа налогового кредита 

Программа 80/20 (80/20 Housing) и ряд дополнительных программ, относящихся к конфискованному жилью.
Важнейшую роль в городской жилищной политике играет регулирование арендных отношений (rent regulation). Согласно закону штата, такая политика может осуществляться, если доля свободных квартир в городе меньше 5%. В 1999 году 54.5% всех нанимаемых квартир в городе сдавались по правилам регулирования или стабилизации аренды (rent stabilized). C 1997 года правила регулирования аренды не применяются для квартир с арендной платой более 2000 долларов и для нанимателей с доходом больше 175,000 в год, которых среди читающих информацию на нашем сайте, похоже, нет.

Налоговые привилегии

Владельцам новых зданий предоставляются, как правило, налоговые скидки согласно статье 421-а на период 10-25 лет. Эта привилегия не предоставляется лендлордам домов на участке между 14 и 96 улицами Манхэттена, если они не резервируют 20% квартир для семей с низким и средним доходом, или если они не сооружают заведомо доступные с точки зрения величины арендной платы дома (affordable housing). По закону право на налоговую привилегию может предоставлять городской совет.
Город имеет еще ряд возможностей предоставлять доступное жилье. Речь идет о строительстве домов лендлордами на конфискованных государством земельных участках или на участках города, созданных в порядке перепланировки. Естественно, что такие участки создаются на территориях проживания бедных семей.

Отскок рынка в 1980-х годах побудил город создать «географическую зону отчуждения», также известную как зона отчуждения, между 14 и 96 улицами, которая ограничивала право на участие в программе для застройщиков, которые согласились построить доступные жилые комплексы для семей с низким доходом, либо путем предоставления 20 процентов своей жилой площади по сниженной цене, либо путем приобретения «оборотных сертификатов», которые использовались для создания доступного жилья в других местах в городе. Однако исследование, проведенное Организацией независимого бюджета (IBO) в 2003 году, показало, что с 1985-2002 годов только семь процентов из 69 000 единиц, субсидируемых в рамках этой программы, были доступны семьям с низким или средним доходом.

Программа сотрудничества и кондоминиумов, направленная на сокращение расходов в соответствии с пунктом 421-a предусматривает частичное освобождение от уплаты налогов владельцами кондоминиумов и кооперативными акционерами для уменьшения неравенства в налогах на имущество, уплачиваемых в категории жилья между жилыми комплексами класса 2 (кооперативы и виллы) и жилыми свойствами класса 1 (т. е. одно-, двух- и трехсемейные дома). В соответствии с п. 421-а налоговые льготы применяются застройщиком и предоставляются городу для стимулирования строительства и сбыта новых единиц жилья. В рамках 10-летней программы помощь предоставляется в течение первых 10 лет проживания. Налоги на недвижимость будут самыми низкими в первые годы проживания и увеличиваются каждый год.

Однако бенефициары программы 421-a не всегда являются семьями с низким и средним уровнем дохода, предназначенными для первоначальных законодателей. Согласно недавней статье в New York Post, после ряда налоговых проверок выяснилось, что дизайнер Calvin Klein получает ежегодный налоговый вычет в размере 134 450 долларов на свой пентхаус, расположенный на Perry Street и построенный Ричардом Майером. Бейсболист клуба New York Yankees Дерек Джитер экономит $ 130 000 в год на аренде $ 4 млн. квартиры в Trump World Tower, а звезда Голливуда, актриса Натали Портман экономит $ 26300 в год на аренде своего $ 5.8 миллионного кондо.

Новые дома в рамках жилищного партнерства

По этой программе город уже предоставил более 15 тысяч квартир. При этом земля продается городом по номинальной стоимости. За счет штата выдаются субсидии на мортгидж в размере 10 тысяч долларов. Покупать дома, построенные по такой программе, могут семьи с доходом от 30 до 70 тысяч долларов в год. Как правило, это дома на две семьи.

Программа Нехемия

По этой программе коалиция церквей строила недорогие дома для семей со средним доходом. Город обычно дает субсидию в 15 тысяч долларов на квартиру и предоставляет землю по номинальной цене. Претендовать на такое жилье могут семьи с доходом несколько ниже, чем у претендентов на участие в партнерской программе.

Программа новых жилищных возможностей

Начавшись в 1997 году, эта программа стимулирует строительство жилья для семей со средним доходом. Субсидии и льготные займы застройщикам такого жилья город предоставляет через Корпорацию жилищного строительства (Housing Development Corporation). Сама корпорация получает деньги за счет муниципальных займов.

Программа оживления общинной жизни 

По этой программе город поддержал строительство более 875 тысяч кв. футов торговых площадей и более 300 квартир на свободных городских участках. Эта программа использует комбинацию средств из федеральных, штатных, городских и частных фондов.